Firenze, una delle città più amate e visitate al mondo, è da tempo al centro di un acceso dibattito: il cosiddetto “conflitto tra residenza e turismo”. Questo scontro, spesso alimentato da una narrazione mediatica distorta, vede gli affitti brevi indicati come i principali responsabili di problemi complessi come lo spopolamento del centro storico e l’emergenza abitativa.
Ma è davvero così semplice? In occasione di un incontro pubblico con esperti del settore, sono emerse analisi e dati che raccontano una realtà molto più articolata.
L’evoluzione delle accuse e le risposte dei dati
Nel tempo, le critiche alle locazioni turistiche sono cambiate. Inizialmente si parlava di “zona grigia” normativa, poi di evasione della tassa di soggiorno, smentita però dagli accordi tra i Comuni (tra cui Firenze) e le grandi piattaforme online che oggi versano automaticamente la tassa. Per il solo 2024, Firenze prevede 77 milioni di euro di incasso, di cui 30 milioni provengono dalle locazioni brevi.
Anche l’accusa di evasione fiscale è stata ampiamente ridimensionata: i flussi finanziari sono tracciabili e, dal 2017, esiste l’obbligo di ritenuta d’acconto per gli intermediari che gestiscono i pagamenti.
Negli ultimi anni, la polemica si è spostata su overtourism e spopolamento. Ma i dati raccontano una storia diversa: il vero calo dei residenti a Firenze (circa 45.000 persone) è avvenuto tra la fine degli anni ’80 e i primi anni 2000, ben prima dell’arrivo di Airbnb nel 2005. Dal 2000 in poi, il numero di residenti nel centro storico è rimasto relativamente stabile.
Le vere cause: economia stagnante e scelte urbanistiche discutibili
Secondo i relatori intervenuti, le radici della crisi abitativa sono economiche e urbanistiche, non riconducibili in prima battuta agli affitti brevi.
In Italia, il PIL è stagnante, le retribuzioni sono ferme rispetto ai principali paesi europei (la Francia registra un +31% rispetto all’Italia), e il reddito disponibile lordo è tra i più bassi della UE.
A questo si aggiungono una serie di scelte urbanistiche che hanno contribuito al progressivo svuotamento del centro storico:
- Delocalizzazione di uffici e servizi pubblici, come il trasferimento del Tribunale e di uffici comunali in aree periferiche.
- Spostamento delle facoltà universitarie fuori dal centro, con l’espansione del polo universitario di Novoli.
- Estensione della ZTL e aumento delle tariffe di sosta in centro.
- Incentivi per attività commerciali fuori dal centro e disinvestimento nei mercati centrali.
- Ristrutturazioni di immobili storici con finalità turistiche, spesso sostenute da capitali stranieri, con clausole per l’edilizia agevolata facilmente superabili tramite compensazioni economiche.
Un dato particolarmente significativo: quasi un miliardo di appartamenti risultano oggi vuoti a Firenze perché necessitano di manutenzione, e l’investimento pubblico in edilizia abitativa è venti volte inferiore rispetto a quello della Francia (0,04% del PIL contro lo 0,8%).
Chi sono davvero gli host?
Una recente ricerca Nomisma del 2024 sfata l’immagine dell’host come grande investitore speculativo:
- Per il 60% degli host, il reddito da locazione turistica rappresenta tra il 25% e il 50% del reddito familiare.
- Il 70% gestisce un solo appartamento.
- Gli affitti brevi intensivi rappresentano solo l’1,7% dello stock abitativo, mentre le case vuote inutilizzate sono il 13%.
Normative che penalizzano indistintamente tutto il settore rischiano di colpire proprio questi piccoli proprietari, che rappresentano il cuore dell’offerta extra-alberghiera.
La realtà dei numeri
Anche la percezione di un’esplosione incontrollata degli affitti brevi è distorta:
- Il tasso di occupazione delle strutture extra-alberghiere ha superato il 71% solo nel 2023, anno eccezionale di ripresa post-pandemica. Già da metà 2023 si registra una contrazione, con un 2024 peggiore rispetto al 2023 e poco superiore al 2019.
- Il numero di listing attivi nel centro storico nel 2024 è inferiore al 2019.
- I nuovi annunci stanno crescendo fuori dal centro storico, spostamento che rischia di peggiorare l’allontanamento del cittadino fiorentino dalle aree centrali.
Una battaglia normativa complessa e rischiosa
Il Comune di Firenze ha introdotto regolamenti stringenti e una variante urbanistica con l’obiettivo di limitare o bloccare le nuove attività ricettive extra-alberghiere. La legge regionale toscana, rafforzata dal decreto legge Salvini, impone il termine del 2026 per il cambio di destinazione d’uso verso il turistico-ricettivo, anche per strutture già esistenti.
Questo potrebbe tradursi nella chiusura di molte strutture, considerando che il piano operativo del centro storico non prevede nuove superfici per il turistico-ricettivo.
Contro queste misure sono stati presentati numerosi ricorsi al TAR e alla Corte Costituzionale. Il prossimo 8 ottobre, la Corte si esprimerà sul ricorso del Governo contro la legge regionale, in un’udienza che potrebbe segnare un punto di svolta.
Per Firenze, è tempo di onestà e visione
Quello che si sta giocando a Firenze non è un semplice conflitto tra residenti e turisti, ma una vera e propria battaglia ideologica. Invece di affrontare i problemi strutturali – macroeconomia stagnante, politiche urbanistiche sbagliate, mancati investimenti pubblici, burocrazia che ostacola gli affitti a lungo termine – si cerca un capro espiatorio nel settore delle locazioni turistiche.
Eppure, come sottolineato durante l’incontro, “il problema delle case non viene certo da lì”. Servono piani casa seri, investimenti reali e norme più eque, non scorciatoie retoriche come il concetto di “residenza temporanea”, che nasconde in realtà finalità turistiche.
Solo un approccio onesto e basato sui dati potrà garantire un futuro equilibrato per Firenze, i suoi cittadini e il suo turismo.
Hanno partecipato all’incontro:
- Gianni Facchini – Presidente dell’Associazione Myguestfriend
- Avv. Ugo Franceschetti – UFRIM Firenze
- Arch. Luigi Cacciatore – Osservatorio Turismo, Ordine Commercialisti di Roma
- Dott. Comm. Marco Mignone – Co-founder Extrasemplice e membro dell’Osservatorio Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma
- Marco Nicosia – CEO & Founder Full Price
Guarda l’incontro completo: ascolta i dati, i protagonisti e le risposte alle domande più urgenti.
– PARTE 1 – Firenze centro storico: oltre il conflitto tra residenza e turismo
– PARTE 2 – Firenze centro storico: il dibattito aperto tra host, esperti e cittadini
