La stipula di un contratto di locazione breve è un adempimento obbligatorio previsto dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431, che disciplina le locazioni a qualsiasi titolo. Tuttavia, la sua applicazione nel contesto degli affitti brevi ha generato dubbi interpretativi, in particolare con la crescita esponenziale delle prenotazioni tramite piattaforme digitali come Airbnb e Booking.
Uno degli errori più comuni tra gli host è ritenere che i portali OTA forniscano automaticamente un contratto valido per legge, quando in realtà l’onere della stipula ricade esclusivamente sul locatore. Approfondiamo quindi i principali obblighi e le disposizioni normative in materia.
Definizione e inquadramento normativo della locazione breve
Ai sensi dell’articolo 1571 del Codice Civile, la locazione è definita come:
“Il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.”
Quando la durata del contratto non supera i 30 giorni, si rientra nella categoria delle locazioni brevi. Un aspetto fondamentale è che, in questo caso, non sussiste l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, salvo il caso in cui tra le stesse parti vengano stipulati più contratti nell’anno solare, superando complessivamente i 30 giorni. Questo vale anche se i periodi non sono consecutivi.
L’inquadramento normativo della locazione breve è stato ulteriormente definito con l’introduzione del Decreto Legge n. 50/2017, che ha chiarito alcuni punti chiave:
- Durata massima di 30 giorni: al superamento di questa soglia si entra nel regime delle locazioni ordinarie con obbligo di registrazione.
- Esclusione dall’attività d’impresa: la locazione breve è consentita solo a soggetti privati (Codice Fiscale), mentre per le locazioni a una “Partita IVA” si configura una locazione ordinaria.
- Finalità abitative transitorie, comprese quelle turistiche.
- Possibilità di intermediazione da parte di soggetti terzi (OTA o Property Manager).
- Categorie catastali ammesse: da A/1 a A/11, con esclusione della categoria A/10 (uffici).
- Servizi ammessi: esclusivamente fornitura di biancheria e pulizia iniziale, senza prestazioni agli ospiti durante il soggiorno.
Obblighi e best practices per la gestione del contratto
Obbligatorietà del contratto scritto
Indipendentemente dalla durata del soggiorno, anche per una sola notte, il contratto di locazione breve deve essere redatto in forma scritta e sottoscritto sia dal locatore sia dall’ospite.
Nel caso di gestione tramite agenzie o intermediari, è fondamentale ricordare che non è l’intermediario a firmare il contratto, bensì il titolare dell’immobile o il soggetto che ne ha la disponibilità giuridica.
Limitazioni nei servizi offerti
La locazione breve NON consente l’erogazione di servizi tipici delle strutture ricettive, quali:
❌ Pulizie giornaliere o durante il soggiorno
❌ Colazione o pasti o bevande in genere
❌ Reception o assistenza continuativa
❌ Servizi di trasporto o concierge
L’inclusione di tali prestazioni potrebbe configurare l’attività come esercizio ricettivo, con obbligo di presentazione di una SCIA differente, di apertura di una Partita IVA o di iscrizione alla Camera di Commercio e adempimenti specifici.
Forma e lingua del contratto
Il contratto di locazione breve deve essere redatto in lingua italiana. Per gli ospiti stranieri, è consigliabile allegare una traduzione informale, sebbene l’unico documento legalmente vincolante rimanga quello in lingua italiana.
Best practice: informare l’ospite prima del check-in circa l’obbligo di firma del contratto, inviandolo preventivamente per visione. Questo riduce il rischio di contestazioni e migliora la trasparenza nei confronti del cliente.
Le piattaforme OTA non sostituiscono il contratto di locazione
Un errore frequente è ritenere che Airbnb, Booking e altri portali forniscano un contratto di locazione conforme alla normativa italiana.
In realtà, le OTA operano esclusivamente come intermediari e non assumono il ruolo di parte contrattuale. Ai sensi della Legge 431/98, il contratto di locazione deve essere direttamente stipulato tra locatore e locatario, pena l’assenza di un documento giuridicamente valido.
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Conclusione
Il contratto di locazione breve non è solo un obbligo normativo, ma uno strumento essenziale per tutelare sia l’host che l’ospite, garantendo trasparenza e conformità alle disposizioni di legge.
Essere a conoscenza della normativa e adottare le giuste precauzioni permette di evitare contestazioni, ridurre il rischio di sanzioni e operare nel settore degli affitti brevi in modo sicuro e conforme alle regole vigenti.
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