Lo scorso 15 aprile 2025 abbiamo organizzato, presso la sede di Carte Geografiche, un evento di approfondimento dedicato all’impatto delle recenti modifiche al Piano Regolatore Generale di Roma sul settore extralberghiero.
L’iniziativa, promossa da Extrasemplice con il supporto di BeMyGuest Apartments, Host Airbnb di Roma e la preziosa collaborazione di Flavio Bernardini di Hospitality Rome, ha rappresentato un momento importante per fare chiarezza su una materia in continua evoluzione.
Un’occasione importante per fare il punto sulla situazione normativa e urbanistica che interessa il settore extralberghiero romano, in particolare alla luce della variante recentemente adottata al Piano Regolatore Generale. Di seguito un riassunto dettagliato di quanto emerso durante l’incontro e che avevamo annunciato in un precedente post.
La situazione attuale: tra vecchie norme e nuove esigenze
Il Piano Regolatore Generale (PRG) di Roma, approvato nel 2008, ha sin da subito evidenziato diverse criticità, in particolare nelle sue Norme Tecniche di Attuazione (NTA). Le difficoltà interpretative delle norme hanno generato nel tempo un vasto contenzioso, soprattutto sugli istituti perequativi (strumenti urbanistici che permettono la distribuzione equa di diritti edificatori e obblighi tra proprietari). Il Comune si è spesso trovato in conflitto con i privati, e in molti casi è risultato soccombente.
Questo ha reso necessaria una continua reinterpretazione delle norme alla luce delle sentenze, generando incertezza operativa e contribuendo alla parziale obsolescenza del PRG.
Tra le principali innovazioni del PRG 2008 c’era la suddivisione della città in diverse tipologie territoriali: storica, consolidata, da ristrutturare e di trasformazione. Tuttavia, il trattamento delle attività extralberghiere risultava ancora generico, legato perlopiù al numero di posti letto (sopra o sotto i 60) e al relativo carico urbanistico (ossia l’impatto previsto sui servizi e sulle infrastrutture urbane).
A livello normativo più ampio:
- Il Testo Unico dell’Edilizia distingue tra cinque macrocategorie funzionali, tra cui residenziale e turistico-ricettivo.
- La Regione Lazio, attraverso la legge del 2007 e il regolamento attuativo del 2015, offre una definizione più articolata delle strutture extralberghiere (B&B, affittacamere, case vacanze, ecc.).
Finora, molte attività extralberghiere sono state considerate compatibili con l’uso residenziale, senza necessità di un formale cambio d’uso. Questa interpretazione, sostenuta dalla normativa regionale, ha però generato dibattito e incertezza.
La fase transitoria: la variante e il regime di salvaguardia
Con la DAC 169/2024 ( Determinazione Assemblea Capitolina approvata l’11 dicembre 2024), il Comune ha adottato una variante normativa al PRG. Questa non modifica la zonizzazione, ma interviene sulle NTA per adeguarle alla normativa statale e regionale.
Una delle principali novità è l’introduzione della categoria funzionale “A3 – abitazione uso ricettivo”, che comprende:
- B&B
- Case vacanze
- Affittacamere
- Guesthouse
- Case per ferie
Con questa classificazione, il Comune recepisce l’approccio regionale, riconoscendo la compatibilità urbanistica di alcune attività extralberghiere con l’uso residenziale.
Attualmente siamo nella fase di adozione, durante la quale vige il regime di salvaguardia (art. 12.3 del Testo Unico dell’Edilizia): ogni nuova pratica edilizia (dopo l’11 Dicembre 2024) deve rispettare la norma più restrittiva tra quelle precedenti e quelle adottate. Di conseguenza, anche se la variante adottata introducesse nuove possibilità (come l’A3 per alcune attività extra-alberghiere), se la normativa precedente le vietava o viceversa, la pratica non potrà essere approvata se non rispetta entrambe le normative. Ad esempio, se oggi volessi avviare una casa vacanze in un immobile con destinazione residenziale semplice (A1), potrei dover considerare la necessità di un cambio d’uso ad A3 per essere in linea con la nuova previsione, anche se prima non era esplicitamente richiesto. È quindi necessario un doppio controllo normativo per ogni nuova istanza.
E per le strutture già avviate? Roma ha introdotto una misura speciale (art. 113.5 bis NTA), che esclude le pratiche presentate prima dell’11 dicembre 2024 dalle nuove regole. Tuttavia, la piena validità giuridica di questa norma è discussa in quanto non è pienamente in linea con l’articolo 12 comma 3 del Testo Unico dell’Edilizia. Quest’ultimo infatti stabilisce che il regime di salvaguardia si applica in base alla norma più restrittiva tra quella vigente e quella adottata per qualsiasi pratica edilizia presentata e non ancora eseguita o in corso di esecuzione dopo l’adozione.
Il 7 aprile si è conclusa la fase di osservazioni alla variante. Il Comune deciderà sulle proposte ricevute con una delibera di controdeduzione, che orienterà l’approvazione definitiva. Sui tempi di approvazione del regolamento ulteriore relativo al commercio e alle attività produttive abbiamo una stima incerta: da una parte si ipotizza che dopo i 60 giorni dal ricevimento delle osservazioni alla variante del PRG con una finestra temporale intorno all’inizio di giugno 2025 per eventuali sviluppi, anche se non specifica direttamente l’approvazione finale del regolamento
Oggi, per aprire una nuova struttura ricettiva, potrebbe essere richiesto il Cambio d’uso urbanistico ad A3.
Gli scenari futuri: tra riforme e incognite
Il Comune punta a una revisione più ampia del PRG, per:
- Rendere le norme più chiare e omogenee
- Limitare il consumo di suolo
- Promuovere la rigenerazione urbana
È inoltre prevista l’introduzione di un regolamento ulteriore (art. 25.17 NTA), che non è urbanistico, ma relativo al commercio e alle attività produttive. Questo potrebbe imporre ulteriori limitazioni ai cambi d’uso e all’apertura di nuove attività, soprattutto nel centro storico e nella città consolidata. Una prospettiva che preoccupa molti operatori.
Altri aspetti da monitorare:
- Limitazioni al frazionamento e accorpamento di unità immobiliari se finalizzati all’uso ricettivo
- In alcune zone, i cambi d’uso verso A3 sono soggetti a contributi straordinari
- Si osservano esperienze simili in città come Bologna e Firenze, che stanno adottando restrizioni per le locazioni turistiche
Potrebbero inoltre emergere:
- Incertezze sul destino delle attività esistenti
- Possibili incentivi o obblighi per la loro trasformazione
- Un mercato parallelo di “titoli” o licenze preesistenti, simile a quello dei taxi o delle attività nel sito UNESCO.
I punti critici emersi nel dibattito
Durante l’evento sono stati sollevati e discussi diversi nodi fondamentali:
- Ambiguità sulla destinazione d’uso pre-variante: molte strutture sono attive in un limbo urbanistico. È stata suggerita la possibilità di consolidare la posizione passando ad A3, ma con attenzione agli sviluppi futuri.
- Licenze e trasferibilità: le licenze SUAR sono legate all’attività e non all’immobile, creando complessità nella cessione, specialmente per attività non imprenditoriali.
- Rischio di riqualificazione catastale: il passaggio all’uso ricettivo potrebbe comportare una revisione catastale e un aumento delle imposte, ma la prevalente natura residenziale dell’A3 potrebbe limitare il rischio.
- Procedura e costi per il cambio d’uso: sarà probabilmente necessaria una SCIA; nonostante l’equiparazione al residenziale, potrebbero esserci oneri aggiuntivi (es. parcheggi).
- Contraddizioni normative (art. 25.15): la norma sui cambi d’uso nella città storica è formulata in modo ambiguo. Si consiglia di consultare esperti legali per orientarsi.
- Minaccia del regolamento futuro (art. 25.17): il rischio di nuove restrizioni è reale. È consigliabile consolidare le attività esistenti prima della sua eventuale entrata in vigore.
- Limitazioni su frazionamenti e accorpamenti: la norma sembra concentrarsi sull’uso finale (turistico ricettivo) e non solo sull’atto edilizio.
- Contributo straordinario (art. 45.6): il nuovo onere economico è stato definito “punitivo”, soprattutto per interventi di piccola scala.
Conclusioni: cosa possono (e devono) fare oggi gli host
L’extralberghiero romano si trova in una fase di grande trasformazione, tra incertezze normative e nuove opportunità. Il consiglio emerso dal confronto è quello di mantenere alta l’attenzione, valutare con cura la propria posizione urbanistica e, se necessario, considerare il passaggio alla nuova categoria A3.
Extrasemplice continuerà a monitorare l’evoluzione normativa e a organizzare momenti di confronto e approfondimento. Per ricevere aggiornamenti o collaborare ai prossimi eventi, ti invitiamo a compilare il nostro questionario online.
